大部份房子總是有一兩個你不太希望有的問題點...例如面橋丫,工業用地丫,廁所沒窗丫,主臥偏小啦,沒泡澡浴缸 啦....或是實在開價太扯
目標範圍(交通要有捷運/離市場不要超過15分鐘/附近吃東西方便/二房20~30坪/要有電梯及大樓 管理/屋狀乾淨方正光線佳)...加上房價範圍明確....(知道哪些買不起的不考慮了...)
接下來變成比較房價及後勢的問題囉~(後勢地區發展性及交通便利性)等到有80%滿意度有考慮下手的房子後,我才會做開價動作
當然開價要比代銷或仲介低很多...這部份我會先上網去查 討論版,
看有來看房子的人"被開價"及"自己開價"多少,
還有大家所討論的該建設公司或代銷的態度(有的很臭屁的,你要比他更屌;有的看
你穿著或開的車種的,你就投其所好)
像我之前上網聽到某建案的代銷很機車,
一進門就 問你怎麼會來看房子,我們只賣老客戶耶(之前買過公司建案者)..
或是我們建案很貴唷!你們確定有興趣嗎?(該網友騎機車去看)
也有先請 保全通報看屋者車款的...
上下打量你穿著及包款的...
這一類的我一定穿漂亮點. 帶名牌包...搭計程車去看...
看完房子就直接詢問"現金價"(不貸款的金額)
通常代銷會較有興趣(因為不用怕貸款沒被銀行通過而白 忙)
而且態度非常良好...後續也很積極...
(這樣你就有講價的空間,因為你是被動的一方)
不要擔心他反而會開高價,
因 為重點是什麼價格你才願意買...
(再有錢的人都知道精打細算,要顯出你是預算觀念重的人,你是在決定這房子值不值得買...而不是買不買得起; 大不了不買這間買別間房子罷了~)
通常對方都會一直請你加一點,
你就盡量堅持你開的價格很實在(最好夫妻唱雙簧,一黑臉一白臉)
開價後我就開始做幾個動作
1.請親友假裝別組客人去詢價及開價(要開比你低一百以上的金額,而且要
一付買很多房子了,或是就算現金買也沒問題,讓代銷不想放棄這個客人)
通常你可以觀察他後續聯絡你和你親友的時間差,若是很近時則表示競爭
者不多,也可以用來試探底價唷!我就曾遇到5分鐘前打給我,5分鐘後就打
給我姐姐的代銷...足以表示雖然她的價錢低我一百萬,但也是有商量餘地
的唷!倘若我沒成交,那麼看我姐的價錢能不能多少加一點她就願意成交
了!而且也看出競爭的買方可能只剩我們自己人...
2.請認識 的房仲朋友去幫你調這一區的成交價範圍(要是自己人,不是之前帶看過才認識的房仲)
3.請認識的銀行朋友幫你查這一區的成交價範圍(銀行貸款的估 價通常比市價低)
4.請設計師或購屋經驗充足的人再陪你多看幾次屋況及地點.交通等條件(日/夜/雨/晴/平日/假日)
5.去附近便利商 店買東西或餐廳吃飯...找店員或老闆聊天,請教有關該建案的評價及成交價
6.隨時上網用關鍵字查詢該建案的各種資訊(評價.討論.房仲釋出的單
位數量及開價等等)
大致上我是做足了上列功課後才買下了我現在的可愛小窩....
本 來的目標及條件都滿足我的需求,
(捷運.交通.生活機能.屋況.房價.一樓不要有餐飲業)
再加上建設公司的建案風評都很不錯,
公 設我也很愛,
也意外的發現以前覺得非必要條件的景觀項目,
卻在這個建案中是基本配備...大加分...
也趕上了最後一波的低利房 貸...
不過買屋賣屋都還是要有點運氣, 所謂天時.地利.人合嘛!!
我也 有過看喜歡的房子, 考慮幾天就被買走, 或是談好價錢但我沒買....
現在漲到不行....(殘念)
甚至代銷死命 不接受我的價錢... 半年後賣價比我開的還低...(沒緣份)
不過,多看多聽多比較絕對不會後悔的...(最多是累一點..)
總 是可以找到你喜歡的房子的~
要想想...那是你每天要生活的地方丫!
不要衝動亂買...後悔的下場不是每個人都負擔得起...
(我 有親友買太爽....等後悔時賣不出去...因為價格談不攏...又不想賠太多錢.....還好她尚不缺錢,所以可以放著和市場拼了...!!)
◎我當初開始看的時侯有一個基本原則..就是以至少住三年來評估,以每月租金一萬元左右來計算三 年後租金共需付36萬.最差狀況...若我回美國時房價不要賠36萬以上
我就賺了三年來住在自己可愛小窩的快樂時光唷!
(當然賣價 及買價的差價要含入裝潢的費用唷!)
所以買的房子無論如何...至少不要買得比人家貴太多(除非房子條件特別好)
這就是為什麼打聽行情很 重要囉~
區域性的行情和你家比可能不夠公平,
畢竟屋況及社區不同的條件,價格當然有 差,
所以只能做個參考..
最好可以了解一下同個社區的房價,
則比較精確一點唷!
不過買屋賣屋各有所求,還沒買房子的人參考看看,
幫助他們用"合理"的價格買屋,而不 要被不肖的房仲或代銷騙去..
並不是想佔賣屋的人便宜,
補充一點....
這兩年來我差點"下手"的房子...(大多是三年以內新成屋)
沒有一間我沒後悔買來投資 的..
每一間至少都賺50萬以上...有的人賺了快三百(後面接手的賣價)....
主要是我看的地點(不只是地區)都是很熱門的,
加 上我都算是談到很好的價錢....(用盡各種人脈關係)
不是鼓勵大家投資炒房價啦...只是 告訴大家我的看法,
房價合理,或是運氣好買得夠低(最好比大家低)
又符合需求及能力的話(這一點絕對最重要)...
也是可以認真考慮把你的租金轉成房貸的啦!...(當然地段最重要,供大於求的地點,價格又沒掌握好的話,賠錢的我也聽不少)
雖然我也常看到代銷一群人圍著購屋著鼓掌..
"恭喜X棟X樓XX先生成交",隨便一問之後一兩千萬...
看一下又是 超年輕的夫妻...
真的很懷疑....怎麼那麼有錢丫...不是經濟不景氣嗎???
我 也認識很多兩人月薪加起來5.6萬的夫妻,
一下手就買上千萬的中大房子或市中心的小二房
常常在想....為什麼大家這麼有勇氣,輕易就揹了上千萬的債呢???
我家老公有存款,月薪也高...但我們怎麼這麼 小心又保守呢??
不過我仍然相信...我們的小心保守是合理的...
畢竟我不想買來 賠錢或後悔...
也不希望任何的台灣人和美國房市泡沫化後失去房產及一生積蓄的人一樣,一時衝動買了房子卻繳不起...忘了評估自己付房貸的能力及風險..
諸如頭期款/薪資扣除必要性開支後的餘額... 一般專家建議貸款低於總收入的四成...
以及萬一失業或房貸利息調高等等及其他危機是否自己有能力應付及面對)
萬一有狀況需要賣屋換現 時,房子是否好脫手...
(我常聽仲介說...沒有賣不出去的房子...只有訂錯的賣價)
畢竟世事無絕對..有準備才能面對突如其來的危機!
所以多看.多聽.多考慮...準備周全.....絕對必要!(運 氣...看個人囉~)
◎我們看了一年多的房子但我們只看法拍屋,嘉義縣太保市這種鳥不生蛋的地方開出來的價格貴到很離譜,已經是高雄縣的價格,
如果想買法拍屋的媽咪們又怕看不到房子心裡會擔心,可以
1.借看附近的房子屋況?(如漏水.地板是否會隆起.下雨時與水是否會滴進屋子.排水問題等等)
2.了解房子當初為何會法拍?
3.當初屋主或業者是怎樣 個性的人?
4.鄰居當初買的價格是多少?
5.現在這間法拍屋的市價還有多少?
6.選擇銀行會加分的住家還境,提高貸款以及通過 率(如公園.學校.政府機構.大賣場等等)這些都可以詢問房貸的業務喔
目前還沒有買房子,當初要買一間很棒的房子,後面是車庫前面是客廳,車庫有 個小階梯,一上去就是飯廳然後右邊有廁所,上去就是主臥室跟另一間房間2個房間都是獨立式廁所,三樓的房間也都有廁所,四樓前面是神明廳外面市可以種花花 草草的停院,四樓也有房間,屋主原本買來是要投資的所以沒有人住過,但屋主還沒賣出就過世了,小孩子沒有能力償還2棟房子的房貸所以屋主變成法院,所以沒 有海蟑螂問題,法拍159.5萬(10年的房子),前面路口出去是萊爾富另一個出口出去是7-11,7-11的後面是菜市場,7-11那一條路是離上高速 公路5分鐘而已,但只因公婆跑去問神明說那間房子是什麼賭博的房子所以不能買,老公說原本要先斬後奏的,但我怕公婆不高興所以還是問他們的意見,現在只好 在看囉我忘了說~屋子(同一個社區會同一棟同時期)若太多被法拍的也要小心喔!
我們看中的那一間實際上是屋主當初一口氣 買2棟,10年前買5-600萬,嘉義市的房子很多都是10年以上或20年以上翻修然後開價5-600萬以上,貴的原因是因為地址,我們這裡嘉義縣麻魚寮 唯一熱鬧的中山路有店面的透天房子全部都1千萬起跳,沒有店面的也要500萬起跳,但我不會買這裡的房子!因為買菜市場裡的房子要辦房貸的話銀行會扣分, 因為若你付不起時被法拍了房子的價格也會被受牽連
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